Mit Anteilskäufen (“Share Deals”) konnten Immobilieninvestoren bislang die Grunderwerbsteuer sparen. Am 7.5.2021 hat der Bundesrat einem Gesetz zugestimmt, das diese Praxis nicht verbietet, aber erschwert – am 1. Juli 2021 tritt es in Kraft. Die Immobilienbranche sieht sich in der Bredouille.

Die steuerauslösende Grenze beim Erwerb von Immobilien über Geschäftsanteile (“Share Deals”) wird ab Juli – dann tritt die Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes in Kraft – von 95 auf 90 Prozent gesenkt. Derzeit kann die Grunderwerbsteuer noch gespart werden, wenn Unternehmen bis zu 94,9 Prozent an einer Gesellschaft erwerben. In einer Gestaltungsvariante darf die Beteiligung (noch bis Juli) nach fünf Jahren auf 100 Prozent erhöht werden, wobei dann nur der aufgestockte Anteil steuerpflichtig wird.

Auch die Haltefrist wurde verlängert: Ein Minderheitsgesellschafter soll seinen Anteil künftig nicht mehr nur fünf, sondern zehn Jahre halten müssen. Die Steuer fällt also künftig an, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln.

“Börsenklausel” soll Kapitalgesellschaften entlasten

Darüber hinaus soll die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet werden. Außerdem wird die sogenannte Vorbehaltensfrist auf 15 Jahre verlängert und die Begrenzung des Verspätungszuschlags aufgehoben.

Neben der Senkung der Schwellenwerte und der Verlängerung der Haltefristen werden zudem die Regeln für Kapitalgesellschaften verschärft und eine Klausel für börsennotierte Unternehmen (“Börsenklausel”) eingeführt. “Anteilsübergänge, die auf Grund eines Geschäfts über eine anerkannte Börse erfolgen, lösen keine Grunderwerbsteuer aus”, erklärte der zuständige Berichterstatter der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag, Olav Gutting.

Union und SPD hatten sich am 14. April im Finanzausschuss des Bundestages auf einen Entwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes geeinigt, der Bundestag stimmte am 21. April in zweiter und dritter Lesung zu. Am 7. Mai hat der Bundesrat die Maßnahmen gegen Share Deals beschlossen. Das Gesetz wurde am 17.5.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt am 1.7.2021 wie geplant in Kraft.

Immobilienbranche: Share-Deal-Reform – “Bärendienst” am Wirtschaftsstandort Deutschland

Während sich die Länder auf Mehreinnahmen womöglich in Milliardenhöhe einstellen, hagelt es aus der Immobilienbranche Kritik an der Gesetzesreform. Share Deals haben nach Auffassung der Marktakteure gerade den Zweck, Unternehmen bei Umstrukturierungen oder Verkäufen steuerlich nicht unnötig zu belasten. Dafür war die Regel einmal gemacht: Um nicht bei jeder Verschiebung von Anteilen automatisch eine Grunderwerbsteuerpflicht auszulösen. Bei Share Deals handele es sich nicht um missbräuchliche Steuergestaltungen – “wie dies einige Politiker darzustellen versuchen”, sagte Dr. Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht.

Künftig werde jedes Unternehmen mit auch nur einer Produktions- oder Verwaltungsimmobilie von der Neuregelung erfasst und müsse mitunter selbst bei Kleinstübertragungen von Anteilen für das gesamte Immobilieneigentum Grunderwerbsteuer zahlen, erläuterte Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), seine Bedenken. “Und plötzlich kommen zum Beispiel Industrieunternehmen in die Bredouille Grunderwerbsteuer zu zahlen ohne dass ein Grundstück den Eigentümer wechselt.” Auch die Börsenklausel schaffe hier keine Abhilfe.

Die greife etwa bei mittelbaren Anteilsübertragungen gar nicht – sei an dem börsennotierten Unternehmen ein Fonds beteiligt, könne der Handel mit den Anteilsscheinen des Fonds zu einem Grunderwerbsteueranfall beim börsennotierten Unternehmen auf den gesamten Grundbesitz führen. “Hierbei reden wir mitunter von dreistelligen Millionenbeträgen – und das wiederkehrend”, so Mattner. Dieses Gesetz sie ein “Bärendienst” für den deutschen Wirtschaftsstandort.

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), kritisierte: “Wenn der Gesetzgeber die Besteuerung von Share Deals verschärft, ohne gleichzeitig die Käufer von selbst genutztem Wohneigentum zu entlasten, geht es ihm offensichtlich nicht um Steuergerechtigkeit, sondern nur um die Erhöhung seiner Einnahmen.” Im Zuge der Neuregelung könne man zur Senkung der Erwerbsnebenkosten beitragen und die zusätzlichen Steuereinnahmen, die man sich von dieser Regelung verspricht, zur Senkung der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer eingesetzen, so Schick.

Share-Deal-Gesetzgebung: Was bisher geschah

Die Bundesregierung hatte bereits im Juli 2019 einen Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) beschlossen. Ursprünglich sollte das Gesetz schon ab dem 1.1.2020 gelten. Nach massiver Experten-Kritik – auch aus der Immobilienbranche – entschloss sich die Große Koalition im Oktober 2019, die geplanten Neuregelungen zur Verschärfung der Besteuerung von Share Deals in der Grunderwerbsteuer noch einmal zu überprüfen. Seitdem hing der Entwurf fest zwischen den Regierungsfraktionen.

Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Bis zu 6,5 Prozent je nach Bundesland müssen an das Finanzamt abgeführt werden. Professionelle Investoren können die Zahlung der Steuer vermeiden, indem sie Share Deals abschließen. Dabei wechselt nicht die Immobilie selbst den Besitzer, verkauft werden Anteile an einer Firma, in die das Objekt zuvor überführt worden ist. Share Deals sind auch künftig nicht verboten – neu ist nur, dass sie jetzt auch grunderwerbsteuerlich behandelt werden.

Bauträger nutzen Share Deals

Zahlen, wie viele Immobilientransaktionen in Deutschland jährlich als Share Deals über die Bühne gehen, sind kaum verfügbar. Bekannt ist, dass Bau­­träger und Pro­jekt­ent­wick­ler zu den Ak­teuren gehören, die Share Deals häufiger nutzen. Sie kaufen Grundstücke, realisieren das jeweilige Bauvorhaben und ver­kau­fen das fertige Objekt an einen Investor.

“Wenn sie nicht die Möglichkeit hätten, sol­che Transaktionen als Share Deals abzuwickeln, würde sich das Bauvorhaben um bis zu mehr als zwölf Prozent verteuern, weil sowohl beim Kauf der Grundstücke als auch beim Verkauf der Im­mobilien Grunderwerbsteuer fäl­lig würde”, gab Jochen Schenk, Vorstandschef der Real I.S. AG, zu bedenken. Projektentwickler und Bauträger verfügten meist über wenig Eigen­ka­pi­tal. Wenn sie bei Share Deals künftig länger an Ob­jek­ten be­tei­ligt blei­ben müssten, könnte das dazu führen, dass Bau­träger ihre Akti­vi­tä­ten merklich zu­rück ­­­fah­­ren, da sie das in Share Deals gebundene Kapital nicht anderweitig einsetzen könnten.

Den Bundesländern entgehen durch Share-Deals Steuereinnahmen in Milliardenhöhe, beklagte im Oktober 2020 Baden-Württemberg. Die Länderfinanzminister äußerten auch schon die Sorge, dass das Steuerprivileg immer häufiger missbraucht wird.

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